金岩石EMBA课堂旁观中国房地产

    城市是女性的灵魂，城市是以消费者为主体，现代城市创造就业、创造财富和创造消费。”3月21至3月22日，被海内外媒体誉为“索罗斯的中国门徒”、“纳斯达克市场的活字典”、曾为国金证券首席经济学家的金岩石教授走进中南财经政法大学EMBA课堂，概述了中国未来10年的发展方向并为中南大学子解读了房地产天价背后的城镇化驱动。(EMBA招生：emba.china-b.com/bjdx/ )
 
    房地产是空间的经营
    金岩石教授认为，未来是房地产金融化的十年，从2003年开始。房地产经营的是空间的货币化，所以房地产不是在经营房地产，而是在经营空间，为什么农村没有房地产呢？因为农村的空间不稀缺，你放弃一亩地，空间就出来了。农业和农民在空间上是共享的，但是城市的空间资源是稀缺资源，同样的房子，同样的成本，盖在农村，盖在城市为什么加个不一样，绝对不是因为房子的成本有差别。虽然我们可以看到地价有差别，其实，地价也没有差别。

    差别在于，城市的房产包含三重溢价，土地的价值，房产的价值，还有一个：空间的溢价。由于空间无形，所以我们说这是溢价。依托土地房产形成的空间溢价。以空间溢价来研究我们就看到了城市化的空间，具有有限性。当人们都想进入中心城市，于是，开发性溢价就出现了。开发是人口流动，流动中积聚集中，人口积聚集中的空间本身，包含着货币化的价值。
   
    这就是我们俗话说，空气中漂浮着金钱的味道。当空气中能闻出钱味，也就意味城市化中最稀缺资源是空间资源，我们把城市化中空间产生的开发性溢价，作为我们研究城市化的起点。
 
    房价没有合理价
    房子，到底什么价叫合理？
    金教授道， 合理房价是一个伪命题，当我们看到一个伪命题的伪命题，房价是总理说了算还是总经理说了算，这是一个伪命题的伪命题，真正的房价应该由供求双方说了算。
走进城市大街小巷都有租售二字，农村为什么没有，因为农村的房子是给人住的，城市的房子呢？城市的房子对于多数人是要通过租或者买才能住的。这就形成了城市房产的三重属性：住、租、售。
   
    合理房价的三个公式，第一个公式：房价收入比；第二个公式：租金回报率。租金回报率我们通常参考国债收益率，国债收益率4%--6%就形成了15年到25年，那么按照这标准，北上广深的房价也是至少跌一半。
   
    这两个公式是正确的，但它描述的是发达国家，发达国家是已经开发完的国家，也就是人口不流动的国家，但是在中国，我们是在开发中，是在人口流动中，所以人口流动会导致这样的公式无效。第二个前提，是货币总量的不增长，或者货币总量的增长和人口总量的增长持平。
   
    在中国，决定房价的不是收入，不是租金，而是致富的欲望和超额货币的增长。
   
    现代都市，空间的价值是用金钱来衡量的，这就是空间的货币化，空间我们在计算的时候，一看原来的财富存量，二看承诺的投注量，三看投资引来的资金量，这样，我们就有一个动态的财富评价标准。单位空间的人口财富比决定房价。所以不合理的合理性就出现了，这就是从经济学角度，我们看到了一个制度选择的悖论。
   
    如果你要合理的制度，你就得接受不合理的高房价，如果你要合理的房价，你就要放弃合理的制度。又想要合理的制度住宅商品化，又想要合理的房价，让房价加到谁都能买得起，这是一个不可能实现的目标。如果这个目标实现了，也就意味着我们毁掉了一个城市。
 
    天价房与鬼城齐飞
    金教授认为，高房价的第二个功能，是限制人口流动，你们都想来，你们都知道这地方有钱，你们知道这有好学校，知道这有好医院，知道这有各种好东西，你们都想来。现在你们开个价，一千万为限，你们还想来吗？所以高房价，限制人口流动，这样才能够让城市的有限空间，能够获得最高的经济效益。这时候，一千万就会把你们中的一半打掉，但是，你们中间，另外一半人，一半中的一半有钱，翻墙过来了。另外一半，没钱怎么办，有梦。这时候你就会看到，在城市周边蜗居蚁居的人，代表这个城市的未来。因为他们有梦，富人有钱，穷人有梦，才会让城市变成金钱和梦想的汇聚中心。从而铸造传奇，让更多的人铤而走险。
   
    这样，我们就看到，高房价调节人口流动，让更有竞争力的人，进入城市。让没有能力进程的人，被挡在城外。或者选择退出竞争。于是，城市的竞争力，就会由于外来资金的流入和外来人口的流入而提升。人口的流动，是竞争力的保证。

    有学者说，中国的人均住宅面积已经很高了，这又是一个平均数思维的误导，因为城市化率的“跳升”并不会带来房价普涨。便宜的房子在农村到处都有，是因为农村被边缘化了，在城市化的完成阶段也会有一些城市被边缘化，在这些被边缘化的城市会由于就业机会减少而人口外流，此时中国也会像欧美澳洲一样出现“鬼城”和“灾城”，也就是“去城市化”。在这个阶段，城市化---去城市化---再城市化将同时进行，互为条件，此时城市化进入“洗牌”阶段：在人口持续流入的城市，空间从相对稀缺却走向绝对稀缺；在人口外流的城市，空间从相对稀缺走向不再稀缺；还有一些城市会急剧萎缩甚至消亡，在这一阶段“天价房”与“鬼城”将会共同出现。

发布者：chenxiang

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