EMBA新闻：豪宅产品需要经历“三代换

EMBA新闻：豪宅产品需要经历“三代换血”

　  占据一个好地段，拿到一个好项目，不等于“豪宅”。高价产品也不等于豪宅。近年来的豪宅消费群体构成，与以往已有不同，不仅是传统意义的私有企业主，还包含了社会精英、专业人士、公司高管以及海归人士等在内，豪宅市场的“贵族”产品同样需要经历“三代换血”的过程。

　　19世纪美国石油大王洛克菲勒尝言，“培养一个贵族需要三代时间”。英国人说“贵族不是一代养成的”，法国大作家巴尔扎克说，“培养一个贵族，需要三代换血”。财富很容易获得，但是高贵的气质不可能一蹴而就。

　　谈到豪宅，仅从字面上理解的话，豪宅是指在特定地段建造、具有鲜明的高端产品特色，提供给社会上那些不仅拥有物质财富，而且有相当精神和文化追求的富贵阶层所居住的高档府邸。但从当今中国的“豪宅热”来看，还有更多的一些形成因素。

　　豪宅热是超级流动性在房地产这一资产市场的配置结果。中国的广义货币供应量的较高增速(每年增长17%到19%)，已保持多年。这么多的货币供应量，自然而然需要一些市场成为吸收流动性的主要领域。在中国现阶段，除了股市，只有房地产能吸纳大量流动性。类似艺术品、邮票市场，容量太小；农产品和大宗商品市场，国家管控很严。而房地产，在“有土斯有财”的文化背景下，非常适合中国人的投资理念，所以，买房子，尤其是买有稀缺性的豪宅，就成为富有阶层资产配置的一大类别。

　　和股市相比，股市的供应量很大，扩容，创业板，增发，不断供应，所以很难涨到哪里去。但是房地产，尤其是一线城市的豪宅，需求多，供给却有稀缺性，不可能同一个地方开发两个豪宅。所以，豪宅市场的抗跌性和看涨性，更加突出，类似于股市里的精品和奢侈品，总体上是一路走高的。

　　相比于一般商品房市场，豪宅有更好的地理位置，更好的规划，高档的建筑材质，更多的管理服务内容，且其消费者具有“千金买邻”的阶层特征。这些资源的相对集中，加上豪宅产品本身的稀缺性，使得它拥有比普通住宅更多的保值增值能力。

　　当然，豪宅的要求也很高。占据一个好地段，拿到一个好项目，不等于“豪宅”。高价产品也不等于豪宅。这只是流于表层的肤浅理解而已。如果对于产品没有深刻理解和体会的话，开发商仅仅在硬件表现上加大投入，是没有太大意义的。正因为此，真正有能力做好豪宅产品的开发商并不多，这亦反过来又影响了豪宅市场的供应数量。

　　价格是豪宅的门槛，却不是豪宅的唯一标识。从供求两方面来看，在住宅产品的结构之中，豪宅处于量少质高的金字塔塔尖位置，其对应的目标市场也是处于社会结构中金字塔塔尖的少数富裕阶层。对于这部分客户群体而言，其对于价值的追求和敏感，往往胜于对价格的敏感。

　　近年来的豪宅消费群体构成，与以往已有不同，不仅是传统意义的私有企业主，还包含了社会精英、专业人士、公司高管以及海归人士等在内，豪宅市场的阶层多样化和扩散性都在增强。但其总体价值观具有一定的相似性，即追求富裕之外的价值，如富而安、富而贵、富而雅、富而乐，也就是说，他们对财富的理解更加多元，也更加深厚。

　　由此可见，以前那些豪宅产品的简单化的材质堆砌，已经无法满足新兴豪宅消费群体的价值追求。新的豪宅产品需要把人文价值、社交价值、创意价值，以及更多文化价值在其中体现出来。豪宅市场的“贵族”产品同样需要经历“三代换血”的过程，对于开发商来说，这是一种包含理解、体验、设计、规划到服务的系统的过程，是用心投入的积累过程。

发布者：ws2012

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